Новости
Жилье XXI века или где и как я хотел бы жить. / 22.06.2019 /
Жилье XXI века или где и как я хотел бы жить. Менять мир или приспосабливаться?
Остановимся на основных критериях при выборе новой квартиры будущими жильцами.
Давайте рассмотрим основные требования покупателей к выбору недвижимости.
За мою многолетнюю практику это, пожалуй, решающие критерии при выборе будущего жилья клиентами.
Итак, что это за критерии?
Месторасположение - район и экология, транспортная доступность, социальная инфраструктура, планировка квартиры, расположение квартиры в доме и этаж, вид из окна, тип дома, звукоизоляция, дополнительные услуги, предоставляемые проектом или управляющей компанией, и цена квартиры.
Могу сказать, что клиенты выбирают своё будущее жилье именно в том порядке, в котором я перечислил.
Теперь давайте разберем каждый их этих критериев отдельно.
Месторасположение, район проекта и экология.
Парк поблизости – не самый последний критерий выбора места проживания.
По крайней мере, для мегаполисов.
Как правило, экологический фактор уже заложен в базовую среднерыночную цену квартир на определённой территории.
Но есть и сугубо индивидуальные особенности конкретных домов.
В первую очередь, речь идёт о наличии рядом с ними ТЭЦ, промзон, автозаправок и крупных магистралей. Этот фактор, как правило, влияет на стоимость квартиры в меньшую сторону.
Транспортная доступность.
Ключевой фактор – наличие или отсутствие станции метро или остановки трамвая рядом с домом, где продаётся квартира.
Это утрировано, я бы назвал это предрассудками из далекого прошлого.
Сегодня есть возможность заказать такси через популярные сервисы или как правило каждая семья имеет как минимум 1 автомобиль, что делает фактор транспортной доступности в современном мире не таким уж и приоритетным. Многие со мной не согласятся, но позже я объясню, почему я так думаю.
Социальная инфраструктура.
Детский сад, школа, поликлиника в пешей доступности – важнейшие факторы для семейных покупателей и для тех, кто всерьёз рассчитывает создать семью.
Близостью магазинов, торговых центров и кинотеатров интересуются, как правило, реже. Но тем не менее, этот фактор в разных странах имеет разное значение.
Планировка квартиры.
На мой взгляд, это один из важнейших факторов, учитывая, что современные дизайнеры пытаются придать жилью какие-то немыслимые формы, ненужные пространства, надеясь, что люди это примут и со временем к этому привыкнут.
Как пример, в Праге был реализован проект Garden Tower, в котором частью квартиры был так называемый зимний сад. Не балкон, не терраса, - часть квартиры, отделенная стеклянной раздвижной перегородкой.
Из моего опыта, мало кто там разводил цветы или использовал это помещение по назначению, все пытались как-то интегрировать эту площадь в общую жилую.
При этом, по чешским законам, эта часть не входила в жилую площадь, а считалась как часть общедомовой площади для эксклюзивного использования собственником квартиры.
При этом покупатель за нее заплатил и платит налог на недвижимость.
Мое мнение, что в каждой квартире, в каждой спальне должен быть свой туалет и как минимум душ и гардеробная комната.
Расположение квартиры и этаж.
Фразу «Первый и последний не предлагать!» из объявлений ещё советских времён наверняка помнят многие.
Не всегда я с этим согласен, потому что в разных странах это по-разному. Для России может быть это актуально.
Вид из окна.
Всё довольно просто: вид на трубы ТЭЦ, промзону или оживлённое шоссе может сильно разочаровать потенциального покупателя, если квартира не продаётся «ниже рынка» и продавец честно не предупредил о «нехороших пейзажах» заранее.
В свою очередь, вид на лес, парк или реку может сгладить неприятное впечатление от других негативных факторов и иметь решающее значение при прочих равных условиях.
Тип дома, год постройки.
Квартирами в старых домах, а также квартирами с неудобной планировкой многие покупатели не интересуются изначально.
Среди важных недостатков: крошечные прихожие и коридоры, маленькие кухни, маленькие балконы или лоджии (либо вовсе отсутствие таковых), одна ванная или туалет, отсутствие биде, гардеробной, парковочного места.
Как правило, подобные минусы компенсируются более низкой ценой. Но в некоторых странах наличие таких удобств является нормой и законодательно закреплено.
Так, например, в Чехии Вы не сможете получить разрешение на строительство, если количество парковочных мест в проекте не будет соответствовать нормам.
Звукоизоляция. Посторонние шумы.
Если потенциальный покупатель заметит что-либо подобное, шансы продать ему квартиру, как правило, резко уменьшаются.
По крайней мере, без снижения цены (если квартира и без того не продаётся с дисконтом).
Очевидный пример – шум от дороги под окнами. (Россия).
Но есть и более «экзотические» – периодический шум от работающих кондиционеров на фасаде, шум от работающего лифта, шумное кафе почти под окнами и т. п.
В Чехии, например, если жилое помещение не будет отвечать по критерию звукоизоляции, то оно переводится в категорию ателиер.
Это недвижимость может сохранять все признаки жилья, только Вы не сможете получить в таком помещении прописку и можете сдавать его в аренду на срок не более 12 месяцев.
По требованию собственников жилья в Праге я должен был установить кондиционирование в старом, историческом здании. Без протокола замера шума мне не дали разрешения. При этом стоимость устройства шумозизоляции обошлось примерно в 30% от стоимости установки кондиционеров.
Дополнительные услуги.
Не скажу Вам, как с этим делом обстоит в России.
В Чехии есть небольшие проекты, в которых в подвале расположены SPA, бассейн, массажные кабинеты, тренажерные залы и косметические кабинеты. Но это редкость и жильцам обходится в определенную сумму.
При этом в Турции, например это стандарт при строительстве нового жилья! Кроме этого, есть проекты, в которых есть и боулинг, и теннисные корты и многие другие приятные дополнения для комфортной жизни!
Цена квартиры.
Цена на квартиру определяется исходя из всех вышеперечисленных критериев.
С моей точки зрения, месторасположение проекта и другие, описанные выше факторы, сегодня не так актуальны, как планировка квартиры, социальная инфраструктура и услуги предоставляемы жилым комплексом.
Смотрите сами - большинство людей (если это не чиновники) могут выполнять большую часть своей работы или ведение бизнеса прямо из своей квартиры, имея только интернет.
Существует огромное количество сервисов, облегчающих жизнь людям – заказ такси, заказ еды через интернет, музыка, фильмы, IPTV, социальные сети, госуслуги, запись к врачу и совсем не обязательно куда-то ездить.
Что становится важным, так это только то, что новые проекты должны включать все элементы социальной инфраструктуры, о которой я писал выше.
Итак, где и как я хотел бы жить в XXI веке? Как это себе представляю я?
Жилой микрорайон в котором в зависимости от климатических условий есть открытый или закрытый плавательный бассейн для всех жильцов, бар, ресторан или кафетерий, фитнес центр, сауна, хамам, тренажерный зал, массажный кабинет, почта, несколько банкоматов разных банков, чтобы можно было положить деньги на счет или снять со счета наличные, кабинет стоматолога и врача-педиатра который сможет поставить первичный диагноз, магазин розничной торговли товарами первой необходимости, аптека, какие-нибудь магазины или услуги (например изготовление ключей, ремонт обуви), детский сад, ясли, средняя школа, кружки для детей, детские площадки, боулинг, бильярд, теннисные корты, хоккейная площадка или мини футбольное поле (может быть общим для нескольких микрорайонов), место для гриля, внутренний парк в проекте, и другие услуги сервиса для жильцов.
Также мне кажется, что должен быть какой-то конференц-зал, где можно будет арендовать место для презентации своих проектов, встретиться с партнерами или арендовать на время офис.
Что-то, по отдельности эти услуги уже предоставляют некоторые проекты, но пока нет комплексного предложения.
Все эти услуги могут быть как платными, так и бесплатными – в зависимости от общего количества квартир в проекте.
А сегодня комфортным жильем называются бетонные многоэтажные высотки, в которых нет никаких условий для нормальной и комфортной жизни!
Надеюсь, что в будущем мы увидим появление таких проектов.
